[OPINIÓN] Valoración automatizada del mercado inmobiliario

Foto: el_big_data/José Luis Villa

El problema de la inteligencia artificial aplicada a la valoración inmobiliaria es que poco sabe del objetivo principal: la vivienda.

Hace unas semanas se publicó un artículo titulado Big Data alterará la industria de valuación inmobiliaria.

Esto llamó poderosamente mi atención y la de muchos valuadores profesionales, porque hace ya meses que varias empresas de especialistas en matemáticas aplicadas, finanzas e informática han estado incursionando con gran éxito vendiendo “espejitos” a los funcionarios hipotecarios de bancos e instituciones crediticias, que buscan una forma de medir la confiabilidad con la que están originando sus créditos, poniendo atinadamente la atención en la confiabilidad de los avalúos que sirven para establecer los montos de las garantías hipotecarias.

El problema de estas empresas y sus sistemas de inteligencia artificial aplicada a la valoración inmobiliaria es que poco saben del objeto de sus estudios: la vivienda, y sólo provocan desconfianza, ralentización y encarecimiento de los procesos normales de valuación.

Este proceso sólo puede establecer parámetros estadísticos, es decir, máximos y mínimos de valores por zonas, basados en poder acceder a las grandes bases de datos acumuladas, tanto en el sector público como en el privado.

Pensar que estas metodologías puedan sustituir a los valuadores es un sueño de la banca y la industria hipotecaria, pero que difícilmente se concretará porque nunca tendrán la capacidad de sensibilizar el mercado específico y las características propias de cada inmueble.

Otro problema surgirá cuando tengan que dirimirse los conflictos legales por valores de garantías, pues una de las grandes deficiencias de la automatización estadística es que se pierde la “trazabilidad” del proceso y no aplica como prueba judicial, volviendo vulnerable el proceso e incrementando notablemente el riesgo de la cartera.

Foto: el_big_data/José Luis Villa

En el artículo menciona: “Todo el mundo en el sector de bienes raíces está obsesionado con las valoraciones teóricas… Pero, como sabe cualquier propietario desesperado por completar una venta, la única medida real del valor de una propiedad es el precio que alguien pagará por ella. Eso todavía está determinado principalmente por esos gemelos emocionales caprichosos: avaricia y miedo.”

La valoración automatizada basada en el big data será sin duda, una gran herramienta que permitirá controlar valuaciones fraudulentas, infladas o desproporcionadas, que siempre existen, y seguramente sentarán bases de confiabilidad al permitir descartar a los malos actores del mercado inmobiliario y profesionalizar cada vez más el servicio de valuación.

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