Inmobiliarias pagan hasta 30 mdp por predios en la CDMX para hacer departamentos

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30 agosto 2017 6:00 am

Te has preguntado ¿por qué los desarrolladores inmobiliarios siguen ganando terreno en la Ciudad de México a pesar de la falta –cada vez más aguda– de agua y cajones de estacionamiento?

Si pensaste en un jugoso negocio, ¡acertaste!

Por eso los predios para edificar nuevas construcciones en la CDMX se están ganando a billetazos.  En diversas colonias, como la Del Valle, los desarrolladores inmobiliarios pagan hasta 30 millones de pesos por inmuebles ubicados en zonas con alta plusvalía.

Grupos vecinales señalaron a El Big Data Mx el caso de sólo dos inmuebles ubicados sobre el Eje 6 Sur, entre las calles Heriberto Frías y Pestalozzi, que fueron comprados en 30 y 27 millones de pesos para construir un desarrollo residencial.

Uno de los vecinos, que pidió ser únicamente identificado como “Jorge”, afirmó que el precio que ofrecieron por los dos inmuebles rebasa el valor promedio de las casas de esa zona.

“Aunque claro, lo que están buscando es un beneficio para los que construyen; si pagaron eso ¿cuánto estarán pensando en sacar (como retribución a la inversión)?”, cuestionó.

Esta casa editorial consultó cuatro portales especializados en la venta de inmuebles en la Ciudad de México para conocer los rangos de precios. De esta consulta se obtuvo que el precio promedio de una casa en la colonia Del Valle es de 6.7 millones de pesos.

En el rastreo se localizaron casas con características similares cuyo costo variaba entre 3.6 y 22 millones de pesos, pero el precio no está vinculado directamente con las características originales, sino con el valor del suelo y las posibilidades que los desarrolladores tengan para edificar.

El sector inmobiliario en la Ciudad de México ha mostrado ser redituable: de 2015 a 2016 creció 6%, y entre 2013 y 2018 tiene inversiones comprometidas valuadas en nueve mil millones de dólares.

Así lo reportó la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, la cual detalló que la mayor inversión se concentra en proyectos de usos mixtos, residencial, corporativo, centros comerciales y turísticos.

Suelo Fértil

Especialistas en desarrollo urbano consultados por El Big Data Mx coincidieron que en la Ciudad de México, en específico en colonias de las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, persiste un desorden en el crecimiento inmobiliario, alentado por la falta de normatividad, mecanismos ineficientes para el cobro y uso transparente de mitigaciones y corrupción de las autoridades.

Dijeron que ese desorden es alentado por criterios discrecionales de plusvalía que son reforzados por la posibilidad de los desarrolladores de burlar las leyes existentes, y por la voracidad de la oferta y la demanda motivada por los grupos de desarrolladores que especulan con el precio del suelo.

Jorge Macías, director de Desarrollo Urbano en el World Resources Institute México (WRI), explicó que el valor de un inmueble se determina por los accesorios y las características propias de la edificación, pero principalmente por procesos de urbanización que son los que transfieren en mayor proporción la plusvalía.

“Esto permite jugar con el potencial para conseguir dinero”, dijo el especialista, y recalcó que más que el número de pisos que un desarrollador pudiera construir, lo importante es el uso que les pueda dar, que, por ejemplo, puede ser comercial.

“Lo que incrementa el valor ya que se pueden poner oficinas y si puedes poner 37 pisos de oficinas… Entonces, un predio que antes daba cuatro millones de pesos, ahora puede dar mil millones de pesos”, apuntó Macías.

Sin embargo, el truco que beneficia a los desarrolladores no es que las torres de departamentos realmente valgan los 6 u 8 millones de pesos en los que venderán cada domicilio, sino que los beneficios y las inversiones públicas que la ciudad lleva a cabo a través de la recaudación fiscal elevan su plusvalía en el mercado inmobiliario.

“No fue porque esa persona haya hecho un esfuerzo sobrehumano para colocar pisos de mármol a su casa, lo que ocurrió fue que todos fuimos inversionistas públicos y pusimos, por ejemplo, un Metrobús al lado de su casa con inversión de todos. Gracias a que todos invertimos, él (desarrollo inmobiliario) pudo ganar cinco veces más de los que valía ese hogar”, expuso el especialista del WRI México.

Le sacan raja a la CDMX

Con la plusvalía en la bolsa, dijo Jorge Macías, los desarrolladores deberían de regresar un porcentaje por el valor que la sociedad transfiere al suelo a través del pago de impuestos.

Sin embargo, actualmente los mecanismos para el pago de contribuciones por mitigación no son eficientes y diluyen ese potencial beneficio social, dejando a los vecinos afectaciones tales como problemas en los servicios o congestionamientos viales.

“Esto no es un hecho aislado, todos estamos generando inversión pública que se está yendo a manos de particulares específicos. (…) Hay una discusión de equidad, en el sentido de que no estamos logrando que esos predios paguen la mitigación de sus afectaciones y que de esos predios salgan más recursos”, comentó.

Sin candados

La falta de mecanismos para la captación eficiente de los recursos por concepto de mitigación de los nuevos desarrollos inmobiliarios provoca un estado de “perder-perder” para los vecinos y para toda la ciudad.

Jorge Macías, especialista del WRI México, equipara esa situación con una comida en la que uno de los comensales consume una gran cantidad de bebidas y al término de la reunión, la cuenta final la reparte entre todos los invitados.

“Ése desarrollador se va a servir 37 pisos y el pago lo vamos a hacer entre todos”, apuntó.

El especialista consideró que la ineficiencia en el cobro de mitigaciones puede ser adjudicada a que lo que se paga no se está ejerciendo de forma adecuada por corrupción de las instituciones o porque los desarrolladores logran demostrar que los reclamos por mitigaciones no son los correctos.

Lagunas jurídicas

Al respecto, Ignacio Cabrera, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano de la Coparmex Ciudad de México, explicó que la anarquía inmobiliaria también está vinculada por el aprovechamiento que los desarrolladores hacen de la falta de un marco jurídico sólido en la materia.

En entrevista explicó que las leyes que regulan la actividad inmobiliaria en la ciudad son obsoletas, pues suman al menos diez años de retraso, además de que es urgente que la Asamblea Legislativa discuta y apruebe el Programa General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México.

“Los desarrolladores aprovechan que no existe un Programa General de Desarrollo Urbano; no sabemos qué tipo de densidad, qué función va a tener la ciudad y hacia dónde vamos (…) Si lo supiéramos tendríamos claridad en cuanto a planeación y nos daría certidumbre sobre en dónde sí se permiten viviendas, de cuántos niveles y si se permiten comercios u oficinas”, comentó.

Cabrera agregó que, frente a un escenario de vacíos legales, los desarrolladores dejan el desarrollo urbano a las leyes de la oferta y la demanda.

“Si compran un inmueble en 20 millones, tienen que recuperar la inversión, y cómo lo harán, pues metiendo varios pisos; seguramente debe existir una corrupción impresionante”, aseguró.

El presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano de la Coparmex local aclaró que no se trata de “estar en contra del desarrollo urbano de la ciudad”, sino de empujar un marco jurídico sólido que impida la anarquía y la corrupción que actualmente envuelve a autoridades y a algunos desarrolladores.

Mientras tanto, los desarrolladores seguirán comprando viviendas a precios a los que los vecinos no se pueden resistir.

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